団信なしで組める住宅ローン
さて、
中古マンションを買うにあたってローンを組もうとしたのですが、持病があるため団信が通らなさそうな状況でした。
（中古マンションを買っていろいろリフォームする - がらぱっぱでも少し触れたのですが）
ネットとかで見ても同様な病気の方が質問したりでも
「駄目でしょうね、団信なしのローンを考えるか現金で買う事を考えてみては？」
という回答ばかりで団信通りましたという例は見当たりませんでした。
まぁ、それでもダメもとで何行か申し込んでみましたがダメでした。
審査落ちたところ
という事で団信なしのローン
某地銀
銀行によっても変わると思うけど地銀は基本は団信ありですが、団信なしでもできるところが結構あるそうです。
配偶者を連帯保証人にするとか生命保険やら資産状況を詳しく提出するとか必要になりますが。
これってあんまり情報なかったのですが、不動産屋さんに紹介されてわかりました。
私の場合は、仮審査でまずは団信含めて審査をおこなって、団信がNGとなりました。
で資産状況や生命保険関係の書類を提出して仮審査OK。
団信はダメだねってあきらめがついた事、最初に本審査も通って「これでローン借りれる、買える」って安心できた事、すごくメリットが大きかったです。
最終的にはこの後の東京スター銀行さんにしたのでご縁がなかったのですが。
スターワン住宅ローン
ぴったりはまる人にはとってもいいローン、合わない人にはダメダメ。という感じで尖ったローンです。
はまったポイントとしては以下
団信なしが選べる
私にとっては、これが一番メリットが大きいかったです。
団信なしという事は担保をどうするかが（銀行側にとっては）大きな問題ですが、以下のような条件でした。
・購入する住宅の担保価値が借入額に対して充分ある
どれくらいの比率なのか（１００％以下でもいいのかどうなのかとか）はわかりませんが、まあ自己資本比率（頭金）を多めにした方が良いということですね。
・連帯保証人が必要
商品説明書 | 東京スター銀行のスターワン住宅ローン
保証人
特約金利3をご選択の場合、法定相続人の方1名（ローン完済時に75歳以下の方に限ります）を連帯保証人としてください。
結婚している方は、基本は配偶者ですね。パートでもOK（というか連帯保証人の収入については問われませんでした）
2020年４月から連帯保証人に関する民法改正が施行されるので変わってくるかもしれませんが。
保証に関する見直し - 法務省
自己資金（貯金）が結構ある
頭金としてある程度積める必要があります。
・融資金額の条件（融資上限は物件の購入価格の90%）＋諸費用
・物件が担保となるため銀行としては少なくとも借入額＜物件を売ったときの価格じゃないとだめなので
また、預金が少ないと預金連動型のメリットを享受できません。単なる金利の高いローンになっちゃう。
私の場合は、頭金で購入価格の40%を用意して、預金が借入金額の2/3を用意しています。
つまり物件価格の80%くらいを用意したことになります。
その他諸費用とか引っ越し代とかリフォーム代とかかかりますので結構な額の準備が必要なので。
住宅ローン減税が使える
繰り上げ返済と違い、借入金がまるまる住宅ローン減税の対象です。
つまり、住宅ローン減税が有効な１０年間（現在は消費税10%の対策として１３年間）は、無理に繰り上げ返済をせずに、預金連動型で最低金利、年利0.3%でコツコツと返済していくということができます。
2020年現在の東京スター銀行の住宅ローン金利は金利優遇で10年固定で0.7%（なんと変動金利より安いじゃん）ですので、特約金利と合わせても年利1%
住宅ローン減税が借入金額の1%が所得税・住民性から控除されるので実質無利息。
預金分が金利（0.7%)なしとなるので、0.7%で預金しているのと同等なわけです。
※細かくいうと違ったり、いろいろ条件あったりするけど大雑把な考え方として
団信（健康状態）と年齢以外の属性については問題がない
勤続年数とか勤務先とか年収とかの審査基準がどれくらいかはわかりません。比較的緩いという話も聞きますが。
ほかに審査の通った地銀では年齢の問題もあるためか返済期間が20年では通らず15年となった（ここら辺が最終的に地銀で借りない事となった原因の一つではありますが）事から考えると厳しいわけではなさそうです。
条件の悪い人は借り入れ金利（基準金利から▲1.10%～▲1.60%）が変わるようです。
最初の仮審査申し込み以外は窓口で対面
近頃のネット銀行だと、最後の引き渡し（融資実行）の時だけ立ち会いでそれ以外は全部ネットなんてところも多いのですが、対面でいろいろ相談したり、感触を確かめながら申し込みや審査を進めていくのはよかったかと思います。
キチンと担当の方もついていろいろ質問したり相談したりもできたので。
平日のみだとつらいけど、土日も窓口が空いていたので申し込みとか相談は土日にできましたし。
平日に行ったのは金消（金銭消費貸借契約）の時（司法書士さんが同席するので）と融資実行（引き渡し）のときでした。
期間固定（5年固定とか10年固定）の金利が安い
変動が安くないという事になるのかもしれませんが。
ローン金利 | 金利・為替相場・投資信託基準価額一覧 | 東京スター銀行
毎月変わるので、2020年3月時点の金利を書いておくと
| 金利タイプ | 固定期間 | 基本金利 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 6ヵ月 | 0.750% ～ 1.250% |
| 固定金利型 | 3年 | 0.650% ～ 1.150% |
| 5年 | 0.650% ～ 1.150% | |
| 10年 | 0.700% ～ 1.200% |
と、変動金利よりも固定のほうが安いという( ﾟДﾟ)
一番安い３、５年と１０年固定の違いも0.05%です。
100万円あたり年間500円。預金連動なので残金ー貯金分に対してなので、５年後～１０年後の保険と考えればリーズナブルだと思います。
これからのライフプランによっても変わるとはおもいますが、とりあえず10年で返しきれる預金が作れる予定なのと
退職金も見込めることから１０年固定です。
デメリット
うーん。今のところないですねぇ。
司法書士さんの金額（手数料）も銀行との取引が多いからという事で少し安かったですし（最初の不動産屋さん経由の見積もりより２～３万円やすかった）、火災保険も団体割引が使えてお得だったし（三井住友海上火災保険株式会社 GK住まいの保険）
